До конца сентября администрация Липецка назначит дату общественных обсуждений концепции нового Генерального плана развития города.
ТГ канал «Липецкий котёл»
Из анонса: «Новый Генеральный план выполняет проектный институт «Гипрогор», один из лидеров в этой отрасли с большим опытом работы в городах России. Мы ему доверяем. Институт не просто создает Генеральный план, он ведет полную научно-исследовательскую работу — анализирует жизнь и развитие города за последние 50 лет, основные тенденции, в том числе — экономические. Сейчас институт сдал нам второй этап работы, мы его уже проверяем».
Сразу бросается в глаза нестыковочка. Ранее сообщалось, например, здесь, здесь, здесь…
, что Управление строительства и архитектуры Липецкой области определило победителя тендера на разработку Генплана Липецка. В финальной битве за контракт на 22,2 млн рублей сошлись две столичные компании – «Научно-исследовательский и проектный институт Генерального плана города Москвы» и градостроительный институт «Гипрогорпроект». В аукционе победил «Гипрогорпроект». Компания в ходе торгов сбросила цену на разработку Генплана до 21,7 млн рублей.
Вероятно, подобные конторы выигрывают демпингом конкурсы и на работку нанимают «субчиков» за мелкий прайс (не всегда рассчитываясь в конце).
Кроме того, и самим Управлением широко освещалось что именно Градостроительный институт «Гипрогорпроект» представил первый вариант новой концепции генерального плана города.
По названиям ГИПРОГОР или ГИПРОГОРПРОЕКТ…
Между тем созвучно Гипрогор (государственный институт проектирования городов) был головным институтом в СССР по градостроительству. ЛК прекрасно осведомлен и знаком с этой легендарной организацией ордена трудового красного знамени «Российский институт градостроительства и инвестиционного развития «ГИПРОГОР»
Поэтому название конторы (Гипрогорпроект) как бы напоминает адидас и паль абибас…
ЛК ранее обращал внимание на существенное отличие – отсутствие у «Гипрогорпроект» опыта реализации Генплана городов с населением свыше 500 тыс. человек. Также по этой ссылке можно ознакомиться с отзывами. продолжение далее
ОК, возможны оговорочки, или кому-то когда-то надо приниматься за крупные проекты, и Липецк может для этой конторы стать экспериментальным. Однако, сейчас понятно, что из-за отсутствия необходимых средств в бюджете, а также нежелании застройщиков взять на себя социальные обязательства пространственное развитие город вряд ли получит.
Из анонса: «Мы приняли решение не расширять границы Липецка, потому что создавать в приграничных территориях инженерные сети с ноля очень дорого. В этом плане нам колоссальный опыт дали районы «Елецкий» и «Университетский» … от создания второго «Елецкого» мы категорически отказались».
Между тем напомним, Университетский, в том-то и дело — пока лучшее, что было со строительством в городе в последнее время. В 2015-м липецкий опыт строительства новых микрорайонов Липецка высоко оценили представители Союза российских городов.
Возможно и правильно – отказ от нового такого «Елецкого», в каком ужасном виде он представлен в настоящее время. Что взамен.
Из анонса обсуждения Генплана: «Можно сказать, что мы поменяли философию Генплана. Отталкивались не от территории, а от численности населения. Если старый генплан основывался на росте жилищного строительства, то в основе нового — комфортная жизнь липчан в существующих границах города. В Генплане много социальной инфраструктуры — школ, детских садов, объектов здравоохранения».
Между тем новый «Елецкий» или «Университетский» с комплексным развитием территорий и их благоустройства, с необходимой инфраструктурой (транспорт, детские сады, общественное пространство, парковки, зеленые зоны, поликлиники, школы и пр.) это уже было бы сбалансированное и устойчивое развитие города путем повышения качества городской среды.
Кроме того, непонятно о каких «существующих границах города» идет речь. Ведь наверняка новый «New University» и даже несколько таких могли спокойно расположиться в административных границах Липецка.
Итак, новая «философия» — «комфортная жизнь липчан в существующих границах города». Это означает использование территории в том числе формирование комфортной городской среды, создание мест обслуживания и мест приложения труда. Скорее всего имелось в виду под «существующими границами города» — территории в границах одного или нескольких элементов планировочной структуры, их частей, в которых расположены многоквартирные дома, объекты капитального строительства, земельные участки, которые находятся в государственной либо муниципальной собственности, застроенной территории.
При этом стоит отметить, что с января 2021 г Федеральным законом 494-ФЗ внесены изменения в Градостроительный кодекс. В нем появилось понятие комплексного развития территорий и их благоустройства.
И здесь появляются вопросы, как же станут решаться задачи по обеспечению сбалансированного развития Липецка, в том числе путем освоения заброшенных и неэффективно используемых территорий, согласованного и комплексного развития застроенных и планируемых к застройке территорий. Пример парковки. продолжение далее
Из анонса обсуждения: «На федеральном уровне изменился норматив по парковочным местам, которые должны быть предусмотрены при жилищном строительстве. Застройщику никто не запрещает увеличивать минимальные требования.
Но мы сталкиваемся с человеческим фактором. Как правило, строители сами выступают за подземные парковки, да и мы настаиваем на этом. Но люди, зачастую, не выкупают их: жильцам удобнее теснится во дворах. Свою роль играет и экономическая составляющая. Мы сейчас работаем с застройщиками на тему совместного приобретения как жилья, так и машиноместа в подземном паркинге.»
ЛК эту тему подробнее комментировал . Известно, в стране постепенно осуществляется переход на использование газомоторного топлива (компримированный природный газ, КПГ).
Правительство с 2020 по 2024 годы направит в развитие газомоторной отрасли 50 млрд руб., — заявил в ноябре 2019 года замминистра энергетики Антон Инюцын. Ежегодно планируется выделять 3,5 млрд руб. на развитие газовых заправочных станций, а 700 млн руб. — на переоборудование автопарка. На первом этапе в программу вошли 27 регионов, где идет развитие инфраструктуры газозаправочных станций. В ней, как известно, участвует и липецкий регион. Так в ближайшее время планируется в Липецкой обл. построить 18 таких заправок.
Однако ❗️
СП 113.13330.2016 Стоянки автомобилей. Актуализированная редакция СНиП 21-02-99* (с Изменением N 1)
4.11 Стоянки автомобилей закрытого типа для автомобилей с двигателями, работающими на сжатом природном газе и сжиженном нефтяном газе, а также на комбинации газового и жидкого моторного топлива, встраивать в здания иного назначения и пристраивать к ним, а также располагать ниже уровня земли не допускается.
Из этого следует:
Хранение автомобилей, работающих на сжиженном газе, в подземной автостоянке не допускается.
Т.е. с одной стороны следуем программе Правительства, а с другой предлагаем настроить столько подземных парковок, сколько не будет востребовано и более того, это повлияет на удорожание жилья и его содержание.
По московским меркам себестоимость места в самом простом двухуровневом паркинге — от 300 тысяч рублей. Построить место под землёй обойдётся примерно в 750 тысяч — 1 миллион рублей. Это без учёта содержания.
В Липецке предположим, дешевле в 1,5 раза. При том, стоимость машино-место в подземной парковке как правило порядка от 300 тыс. рублей. Естественно, строительный бизнес будет стараться строить самый дешёвый вариант, но даже в таком виде заплатит… каждый покупатель! Не важно, есть у вас квартира или нет, цена парковки будет включена в стоимость квадратного метра. Они и сейчас включена. А вы что, думали это бесплатно?
Если учесть любовь отдельных застройщиков насаживать многоэтажки на старые изношенные сети или в районах с грунтовыми водами, то появятся и проблемы с подтоплением. Назвать адреса?
Кроме того, при большом количестве парковочных мест типичными для паркингов и подземных гаражей являются мелкие аварии — как правило, небольшие столкновения с опорой, стенкой, паркоматом или другим автомобилем на низкой скорости в 5—10 км/ч.
Неудобные въезды и выезды, узкие повороты и низкие потолки, недостаточная по современным меркам ширина парковочных мест, плохая освещенность… Позавчерашние стандарты в сочетании с послезавтрашними ценами в этой сфере — проблема в Германии распространенная.
Постановка машины на стоянку нередко превращается в настоящую езду с препятствиями за свой счет и с вполне предсказуемыми последствиями, о чем вопиюще свидетельствуют разноцветные следы автомобильного лака на стенах, колоннах и углах паркингов
Строить подземные и многоуровневые парковки дорого, но что ещё хуже — их мало кто покупает. Зачем заботиться о стоянке своей машины, когда рядом есть прекрасный чей-то двор, газон или тротуар? продолжение далее
В итоге и застройщику денег это не принесёт, поэтому он будет стремиться сделать всё максимально плотно, чтобы застроить остатки территории. Прогулочные зоны, зеленые площади или для выгула собак, для занятий физкультурой, летние веранды и т.д.? Для всего этого не будет места – будет дом и асфальт с машинами.
Для примера пройдите, посмотрите на многоквартирные дома, которые построил печально известный «Строймастер». Где-то и через 5 лет места не раскуплены. В итоге вокруг мкд на дороге повсюду машины.
Кроме того, самое главное, это безопасность. Помимо проблем безопасного передвижения жителей на территории из-за стоянок на дорогах, в зимний период – очистки от снега и наледи, пробуйте проследите за хранением автомобилей, работающих на сжиженном газе в подземной стоянке!
Т.о, делается упор на подземные парковки 9по сути профанацию) вместо развития строительства многоярусных гаражей-стоянок, парковочных зон по времени и тарифам и пр.
Согл. п. 11.32 СП 42.13330.2016 в зонах жилой застройки следует предусматривать стоянки для хранения легковых автомобилей населения при пешеходной доступности не более 800 м, а в районах реконструкции – не более 1000 м.
Требуемое число машино-мест для хранения автомобилей следует определять в региональных нормативах градостроительного проектирования. Согл табл 11.8 хранение автотранспорта, машино-мест на квартиру стандартного жилья – 1,2.
П. 11.33 На территории жилых районов и микрорайонов следует предусматривать места для хранения автомобилей в подземных стоянках автомобилей из расчета в крупных и крупнейших городах не менее 0,5, а в больших городах – не менее 0,2 машино-места на одну квартиру.
В условиях реконструкции при размещении новой жилой застройки в кварталах сложившейся застройки места для хранения автомобилей должны быть предусмотрены в границах земельных участков жилых домов из расчета не менее 1,0 машино-места на одну квартиру.
Итого, обеспеченность – не менее 1 машино-места на одну квартиру. И снова непонятно каким образом власти Липецка “работают” с застройщиками на тему «совместного приобретения как жилья, так и машиноместа в подземном паркинге». Субсидии?
Остается обязать всех застройщиков возводить новые дома с необходимым количеством парковочных мест – 1 место на квартиру, и они не должны продаваться отдельно. Потому что их строительство покупатели квартир как бы уже оплатили.
Ведь можно построить вместо требуемых 100 машино-мест – 20 и за одну стоянку поднять цену в 1 млн рублей. И потом сказать властям, смотрите, мы строим, а машино-места не востребованы, значит, все обеспечены.
Подземные парковки в Липецке давно пора признать профанацией, от лукавого. Ни одна еще подземная парковка в городе не смогла обеспечить потребность, всех проживающих в многоэтажном доме его жителей.
Кроме того, подземные парковки в мкд Липецка как правило не являются общим имуществом, поэтому остальным жителям невозможно проконтролировать содержание и эксплуатацию (температура помещения, пожарная безопасность и пр., что также влияет в целом на состояние мкд – фундамент, стены).
При том, концепция развития дворовых территорий должна предусматривать освобождения от автотранспорта. продолжение далее
Из анонса обсуждения Генплана: “Можно сказать, что лобби застройщиков в Липецкой области пришел конец. Мы берем пример с других городов, например, Нижнего Новгорода и Воронежа. Там совсем другая культура строительства. В воронежском микрорайоне «Олимпийский» застройщик за свой счет возвел детский сад, передал его городу, создал подземные парковки и полностью благоустроил территорию. Все очень красиво, стильно и классно. Эти инвестиции бизнеса возвращаются спросом на жильем, который возникает при такой инфраструктуре”.
Заметим, вряд ли это инвестиции бизнеса, за счет собственных средств застройщика, а не на деньги покупателей квартир построен детский сад. Как правило, застройщик исходя из расчетов на затраты и прибыль берет кредит.
Поэтому стоимость детского сада наверняка заложена в квадратном метре жилья. Для бюджета, конечно, экономия.
Поскольку мы говорим о комплексном развитии территории, то пока одно успокаивает, что на словах «в Генплане много социальной инфраструктуры — школ, детских садов, объектов здравоохранения».
Общественность пока не видела Генплана. Остается только надеяться, что со строительством любого нового дома в Липецке не станет усложняться нагрузка на имеющуюся социальную инфраструктуру, дороги (рассосутся пробки) и власти выполнят обещания:
• экологическая безопасность, экология человека (озеленение);
• развитие физической культуры и спорта;
• создание новых общественных пространств и точек притяжения;
• детские сады, школы, больницы и поликлиники;
• развитие культуры;
• модернизация инженерной инфраструктуры;
• парковки (а подземные в расчет вряд ли можно брать, а по-хорошему необходимо запретить и на то имеются веские основания);
• снижение нагрузки на транспортную инфраструктуру;
• формирование полицентрической среды и т.д.
В четко установленные сроки.
«Нельзя оставлять строительство школ «на потом». Новые районы должны формироваться с учетом интереса проживающих в них семей», – сопредседатель Центрального штаба Народного фронта. Поэтому инженерная, транспортная и социальная инфраструктуры должны строиться параллельно. Иначе получим тот же «Елецкий» только уже ближе к центру города.
Опыт реализации генеральных планов, сокращение зон малоэтажной застройки в других городах и местные реалии показывают крайне низкий процент их реального выполнения в расчетные сроки и за пределами расчетных сроков.
Далеко ходить за примером не стоит. На нашей памяти ни разу еще липецкий застройщик при возведении человейников ближе к центру города не построил детский сад, или даже пристройки к поликлиникам, школам, не говоря о зеленых пространствах, новых инженерных коммуникациях и пр.
Кроме точечной застройки эксперты отмечают, что застройщикам выгоднее не заниматься расселением аварийных домов, а использовать под застройку территории промзон, логистических комплексов, рынков и т.д.
Это позволяет сэкономить на компенсациях и не испытывать социальное давление со стороны недовольных горожан. Оборотной стороной этого процесса будут низкие темпы расселения ветхого и аварийного жилья в регионах, вместо которых губернаторы будут отчитываться о темпах возведения нового жилья. продолжение далее
С другой стороны несколько недавних строительных инициатив первых лиц государства формируют крайне любопытный контекст.
Советско-российская ставка на многоэтажные районы-человейники осознана как ошибочная. Жизнь в таких городах приводит к атомизации общества, сокращению рождаемости, росту социальной напряжённости. Рынок строительства многоэтажных комплексов стремится к монополизации, усугубляя проблемы в отрасли.
Напротив, частные дома с приусадебными участками способствуют созданию больших, многопоколенческих семей за счёт наличия достаточного пространства и большей привязанности человека к месту обитания.
Это видно по опыту западных стран, северокавказских республик и Новой Москвы, состоящей преимущественно из разросшихся коттеджных посёлков. Массивные пригороды приводят к оттоку населения из городов, формируя более размеренный жизненный уклад.
Формирование агломераций посредством сшивания близкорасположенных городов обширными пригородами принципиально отличается от советской практики строительства в чистом поле с опорой на крупные предприятия.
Такая стратегия позволяет существенно перестроить российское общество, используя территориальные преимущества государства и создав принципиально более благоприятные условия для жизни, чем те, в которых выросли последние несколько поколений.
При том в Распоряжении Правительства РФ №207-р об Утверждении Стратегии пространственного развития Российской Федерации на период до 2025 г. говорится о необходимости сбалансированного пространственного развития крупных городских агломераций и крупнейших городских агломераций.
В частности, для обеспечения сокращения уровня межрегиональной дифференциации в социально-экономическом развитии субъектов Российской Федерации и снижения внутрирегиональных социальноэкономических различий необходимо в т.ч.:
повысить устойчивость системы расселения за счет социальноэкономического развития городов путем:
• обеспечения повышения качества и комфортности городской среды за счет капитального ремонта жилого фонда, расселения из ветхого и аварийного жилья, модернизации объектов коммунальной инфраструктуры, развития и благоустройства общественных (публичных) пространств, реставрации и приспособления объектов культурного наследия для современного использования;
• развития транспорта общего пользования, в том числе линий скоростных внеуличных видов транспорта, пригородного сообщения, и оптимизации маршрутной сети;
повысить устойчивость системы расселения за счет социальноэкономического развития сельских территорий, учитывая плотность населения, различный характер освоения и использования таких территорий, природные условия, удаленность от крупных городов, путем в т.ч.:
• улучшения условий жизни жителей сельских населенных пунктов, в том числе путем обеспечения устойчивого сокращения доли непригодного для проживания жилищного фонда, повышения уровня благоустройства сельских населенных пунктов, обеспечения коммунальной инфраструктурой, в том числе центральным водоснабжением и водоотведением, газо-, энергоснабжением;
• повышения транспортной доступности сельских территорий до ближайших межмуниципальных обслуживающих центров за счет развития и приведения в нормативное состояние сети региональных и местных дорог, стимулирования развития общественного транспорта;
Итак, транспорт, коммунальная инфраструктура. Это и есть развитие. Стратегия муниципалитета на 20 лет вперед – создавать в приграничных (опять-таки непонятно, в «приграничных» с чем, кем?) территориях инженерные сети с ноля очень дорого. Т.е. Генплан противоречит Стратегии. продолжение далее
Градостроитель, академик Международной академии архитектуры, научный руководитель ЦНИИП Минстроя России Александр Кривов в интервью изданию «Эксперт» обозначил основные угрозы, а в качестве альтернативы многоэтажкам предложил реализовывать стратегию малоэтажной застройки: «Путь многоэтажного строительства — это тупик. Не буду говорить об отрицательном влиянии многоэтажных железобетонных зданий на демографию, о низком комфорте и негуманности районов двадцатипятиэтажных домов — именно к такой этажности уже подошли в последнее время в России. Важно, что многоэтажное жилье не только противно человеческой природе, но и опасно, дорого, очень ресурсоемко. Не случайно ни в Европе, ни в США практически не строят таких железобетонных многоэтажек, как у нас».
Если у вас имеются средства, то вы расширяете пространство, свои возможности, в т.ч. и жилую площадь. В условиях отсутствия средств, при том, вероятно, застройщики не идут навстречу властям (не готовы часть прибыли направить на туже транспортную и коммунальную инфраструктуру) – уплотнение, это, по-видимому, и предлагается на 20 лет вперед. Затянем пояса, ужмемся, денег нет – держитесь.
Новый Генплан («Абибас»), пока не представлен. При этом подозреваем, что существует высока вероятность получить то, с чего липчане начинали ещё при мэре М. Гулевском – банальное «уплотнение микрорайонов» » с атомизацией общества, сокращением рождаемости, ростом социальной напряжённости…
Анонсируется обсуждения. Правда, непонятно, как это будет происходить в условиях пандемии, ограничений и т.д. Надеемся, что на этот раз не ограничатся приглашением нескольких журналистов из бюджетных (зависимых) СМИ и это не будет выглядеть в виде одного выступления.
